東京23区、住宅賃料指数120・オフィス100—2020年比で「住宅優位」が広がったエリア

分析はオフィスの新規成約賃料と住宅のモデル賃料をそれぞれ2020年1～3月期=100として指数化しています。2025年10～12月期はオフィスが100、住宅総合が120でした。絶対的な賃料額を直接比べた数字ではなく、それぞれが2020年からどれだけ動いたかを比較する指数です。

住宅モデル賃料は東京23区の分析対象全エリアで上昇しました。最も高い赤坂・六本木・青山は2020年1～3月期の1坪1万6968円から2025年10～12月期に1万9711円へ上昇しています。2020年には1坪1万円未満のエリアが5つありましたが、2025年末の最低値は江戸川区の1万1122円で、底上げも確認されています。

同調査は延床面積換算した住宅モデル賃料をオフィスモデル賃料で割り、1を超える地域を住宅優位と定義しています。2020年は主要10区の広い範囲でオフィス優位でしたが、2025年末には都心の一部を除き住宅優位へ動いた地域が増えました。建て替えや用途転換を考える所有者にとって、従来の用途を固定して考えない材料になります。

この比較は2025年末までのデータで、ザイマックス総研は2026年に入ってオフィス賃料の上昇基調も明確になったとしています。そのため「今後も住宅が必ず有利」とは言えません。物件の用途判断では最新の成約賃料、空室率、建築コスト、地域の住宅需要を更新して比較する必要があります。