不動産投資の収支計画に潜む罠、家賃上昇と金利負担の現実的な見方

不動産投資家であるJOJO氏は、2012年から東京23区を中心に8棟52室を運用し、実勢価格ベースで約10億円の資産を築いてきました。

同氏は、不動産会社が提示する収支計画にはコストが過小評価されているケースが多く、特に「家賃が今後も上がり続ける」という楽観的な前提が投資失敗の要因になると指摘しています。

また、ここ数年は金利の上昇やリフォーム費用、火災保険料の増加がキャッシュフローを圧迫する要因となっており、目先の市況に依存した計画の危うさを強調しています。

不動産投資は30年、35年といった長期の融資を伴うため、購入時の収支だけでなく、融資期間全体を通じたキャッシュフローの確保が重要です。

多くのビギナーが家賃の上昇トレンドを前提に計画を立てていますが、都心の不動産価格が調整局面に入りつつある現在、その前提が崩れるリスクがあります。

JOJO氏は、自身が家賃下落を前提に計画を立てていたことでキャッシュフローを維持できた経験から、現実に即した厳しいコスト見積もりが投資判断の成否を分けると説いています。

現在の首都圏不動産市場において、家賃上昇が続くという見通しは不確実性が高まっています。 金利上昇や維持管理コストの増加が収益を圧迫する中、収支計画を保守的に見積もる必要性が増しています。

不動産会社が作成するシミュレーションを鵜呑みにせず、自ら厳しい条件で再計算を行い、それでも利益が確保できる物件のみを選択するという判断基準が、現在の市場環境下では投資の安全性を左右する境界線となります。